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救市政策刺激需求透支 明年楼市或现大萧条

救市政策刺激需求透支楼市潜伏新危机

  从前三季度来看,"救市"政策频发,央行也累计有五次降息四次降准,一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如南京、苏州、南昌等城市)楼?#34892;?#27714;政策刺激之下开始集中释放,楼市基本面好转,金九银十已经没有什?#21050;?#22810;的悬念,价格也趋于坚挺,甚至接下来几个月可能会惯性涨价。

  但?#27604;?#30340;背后是"救市"政策不断刺激不断透支楼?#34892;?#27714;的结果,背后潜伏着楼?#34892;?#21361;机。而这场危机极有可能在2016年爆发,届时,楼市可能将陷入新一轮调整周期。

  楼?#34892;?#27714;透支,"?#27604;?quot;不可?#20013;?/p>

  同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均?#36164;?#24050;经达到1.0套,这意味着中国房地产市场供求已基本平衡,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代。未来房地产市场会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的特征。

  从楼市大趋势来看,供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,今年由于多轮"救市"政策导致楼市基本面复苏好转的"大年"不可?#20013;?/p>

  从投资增速看,国家统计局数据显示,2015年1~9月份,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素?#23548;?#22686;长4.2%),增速比1~8月份回落0.9个百分点,增速继续小幅回落,?#31185;?#25237;资意愿继续回落,这也?#20174;?#20986;楼市下半场需求不足导致?#31185;?#25237;资动力不足。

  今年"3·30新政"以来,大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果?#31185;?#25454;此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误?#23567;?/p>

  从市场发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完?#29616;?#26102;,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,央行"双降"、9·30新政降首套首付之后,本轮楼市量价齐升最多?#20013;?#21040;今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼?#34892;?#27714;在今年下半年大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。

  同时,美元加息预期强烈,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投?#22987;?#20540;。在此市场背景下,全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投?#22987;?#20540;,还是会选择投?#22987;壑到?#39640;的美国房产,不会选择中国楼市。从这个角度来看,中国楼市已经被美元"做空",投资客即使选择中国楼市进行投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市整体大趋势。

  大萧条或在明年初到来

  今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市"地王"频现。笔者认为,今年以来土地市场高溢价、"地王"现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯?#34930;?#22320;,如果这样的"地王"的拿地成为常态,那么,市场可能很快将走向另外一个方向:疯狂之后的市场调整期。

  从历史经验来看也是如此,2009~2010年、2013年土地市场"地王"频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看,如果土地市场"地王"现象在今年下半年?#20013;?#39057;现,那么,这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

  土地市场"高溢价"、"地王"是魔鬼,这或将导致楼市调控政策由当前的"救市"为主的时期转为再度收紧,市场也将再度陷入低迷。

  另一方面,楼市"救市"政策越频发,反而说明当前经济形势依赖楼市越?#29616;兀?#20013;国未来的楼?#34892;?#21183;越严峻,未来会隐藏更多的市场风险。

  从短期来看,当前楼市仍然是调整期,"去库存"仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;待市场需求在第四季度集中释放完?#29616;?#26102;,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

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